안녕하세요. ‘법무법인 어진, 부동산 전문 하동권 변호사’입니다
계약 만료를 앞두고 계속 거주하기 위해 갱신을 요구했는데,
집주인이 갑자기 “제가 직접 들어가 살 예정입니다” 또는
“부모님이나 자녀가 거주할 예정입니다”라고 통보한다면
임차인 입장에서는 당황할 수 있습니다.
이미 계약갱신청구권을 행사했는데도 퇴거해야 하는지,
집주인이 실제로 거주할 계획인지 확인할 방법은 없는지 궁금해질 수 있습니다.
계약갱신청구권 거절은 실거주라는 말만으로
모든 상황에서 당연히 인정되는 것은 아니므로 구체적인 사실관계를 살펴봐야 합니다.
집주인이 실거주한다고 하면 갱신을 거절할 수 있을까요?
주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권을 인정하면서도
임대인에게 정당한 거절 사유가 있는 경우에는 예외를 두고 있습니다.
[주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호]
임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
따라서 집주인 본인뿐 아니라
부모나 자녀가 실제로 거주하려는 경우에도 계약갱신청구권 거절 사유가 될 수 있습니다.
다만 여기서 핵심은
단순히 ‘실거주하겠다’는 말을 했는지가 아니라 실제로 거주하려는 의사가 존재하는지입니다.
실거주 의사는 장래의 주관적인 사정이기 때문에
분쟁이 발생하면 여러 정황을 종합해 판단하게 됩니다.
특히 임차인은 다음과 같은 상황을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
① 실거주자가 누구인지 구체적인 설명이 없는 경우
② 퇴거를 요구하는 과정에서 설명이 계속 달라지는 경우
③ 높은 보증금이나 월세를 요구하다가 실거주를 주장한 경우
④ 퇴거 직후 다른 임차인을 구하는 정황이 확인되는 경우
이러한 사정 하나만으로 허위 실거주라고 단정할 수는 없습니다.
계약갱신청구권 거절 당시의 대화와 이후 실제 사용관계 등을 함께 검토해야 합니다.
실거주가 의심된다면 무엇부터 확인해야 할까요?
임대인의 말을 곧바로 허위라고 단정하거나
감정적으로 대응하기보다는 계약관계와 객관적인 자료를 정리하는 것이 중요합니다.
① 갱신 요구 시점과 내용 정리
임차인이 언제, 어떤 방식으로 계약갱신을 요구했는지 확인해야 합니다.
문자메시지, 카카오톡, 내용증명 등 갱신 의사를 확인할 수 있는 자료를 보관하는 것이 좋습니다.
② 실거주 통보 내용 확보
임대인이 본인 거주인지 부모나 자녀의 거주인지, 언제부터 거주한다고 설명했는지 정리해야 합니다.
통화만으로 이야기했다면 이후 분쟁에 대비해 기존 문자와 대화 내용을 함께 확인할 필요가 있습니다.
③ 계약 진행 과정 확인
계약갱신청구권 거절 이전에 임대인이 임대료 인상이나 다른 조건을 요구했는지 등 전체적인 진행 경위를 살펴봐야 합니다.
특정 문장 하나보다 갱신 요구 전후의 상황을 시간순으로 정리하는 것이 중요합니다.
④ 퇴거 이후 사용관계 확인
실거주를 이유로 퇴거한 이후 제3자에게 다시 임대된 사실을 알게 되었다면 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.
주택임대차보호법은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인이 갱신되었을 기간이 끝나기 전에
정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우 임차인에게 발생한 손해를 배상하도록 규정하고 있습니다.
⑤ 퇴거 여부와 대응 방향 검토
실거주 통보를 받았다고 해서 임차인이 임의로 계약이 유효하다고 판단해
계속 거주하거나, 반대로 아무런 확인 없이 즉시 퇴거하는 것이 항상 적절한 것은 아닙니다.
갱신요구권 행사 여부와 시기,
임대인의 거절 사유와 실제 거주 계획을 함께 검토한 뒤 대응 방향을 정해야 합니다.
실거주 여부는 어떤 기준으로 판단할까요?
계약갱신청구권 거절의 핵심은 실제 거주 의사의 존재입니다.
실거주는 아직 발생하지 않은 장래의 사정이므로
임대인의 주장뿐 아니라 거절 경위와 객관적인 정황을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
따라서 임차인 입장에서는 “집주인이 거짓말하는 것 같다”는 추측에만 의존하기보다
갱신을 요구한 시점부터 거절 통보,
퇴거 요구에 이르는 과정을 자료로 남기는 것이 중요합니다.
특히 계약갱신청구권 거절 이후 실제 제3자 임대가 이루어진 경우에는
손해배상 문제까지 이어질 수 있으므로 별도로 검토할 필요가 있습니다.
법에서는 일정한 경우 손해배상액 산정 기준도 규정하고 있습니다.
의뢰인들이 자주 묻는 질문은? – FAQ
Q. 계약갱신청구권 거절을 실거주 이유로 통보받으면 무조건 나가야 하나요?
임대인이나 그 직계존속·직계비속의 실제 거주는 법에서 정한 갱신 거절 사유입니다.
다만 구체적인 사건에서는 갱신요구권을 적법하게 행사했는지,
실제 거주 의사가 인정될 수 있는지 등을 함께 살펴봐야 합니다.
Q. 계약갱신청구권 거절 후 다른 세입자가 들어왔다면 어떻게 해야 하나요?
실거주를 이유로 퇴거했는데 정당한 사유 없이 제3자에게
다시 임대한 사실이 확인된다면 손해배상청구 가능성을 검토할 수 있습니다.
새로운 임대차가 이루어진 시점과 기존 계약관계 등을 구체적으로 확인해야 합니다.
Q. 계약갱신청구권 거절이 허위 실거주인지 어떻게 확인할 수 있나요?
임대인이 처음부터 실제 거주할 의사가 없었다는 점은 단순한 의심만으로 판단하기 어렵습니다.
갱신 거절 당시의 대화, 임대인이 설명한 거주 계획, 퇴거 이후 주택의 실제 사용관계 등 객관적인 정황을 종합적으로 살펴봐야 합니다.
왜 하동권 변호사를 선택해야 할까요?
하동권 변호사는 이혼·상속과 함께 부동산, 임대차 등 민사소송을 다루며
계약관계에서 발생하는 다양한 분쟁을 검토해왔습니다.
계약갱신청구권 거절 분쟁은 단순히 임대인의 실거주 주장만 확인하는 것이 아니라
임차인의 갱신요구 시점, 거절 통보 내용,
당사자 사이의 대화와 이후 주택 사용관계까지 시간순으로 살펴볼 필요가 있습니다.
하동권 변호사는 이러한 임대차 관계와 객관적인 자료를 토대로
갱신 거절 사유가 인정될 수 있는지,
퇴거 또는 손해배상 문제에 어떻게 대응해야 하는지를 검토하여
대응 방향을 정리하는 데 도움을 드립니다.
실거주 통보를 받았다면 퇴거 전에 확인할 부분이 있습니다
집주인이 실거주를 이야기했다는 이유만으로 현재 상황을 스스로 단정하기보다는
갱신요구권을 언제 행사했는지, 누구의 실거주를 이유로 거절했는지,
그동안 어떤 대화가 있었는지를 먼저 정리해야 합니다.
특히 이미 퇴거를 요구받았거나 임대인과 분쟁이 시작된 상태라면
이후의 문자와 대응 역시 중요한 자료가 될 수 있습니다.
계약서와 갱신 요구 자료, 임대인의 실거주 통보 내용을 준비하여
부동산·임대차 사건을 다루는 변호사와 계약갱신청구권 거절의 적법성과
향후 대응 방법을 구체적으로 검토해보는 것이 도움이 될 수 있습니다.